In breve
Il rendiconto condominiale deve contenere, per legge, tre parti: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione (art. 1130-bis c.c.). L’amministratore deve presentarlo all’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Tu, come condòmino, puoi vedere in ogni momento i documenti di spesa e chiederne copia a tue spese, passando sempre dall’amministratore.
In condominio non si parla di “bilancio” ma di rendiconto: il conto di come sono state usate, nell’anno, le risorse comuni. Qui vediamo cosa deve contenere e cosa hai diritto di vedere. Per interpretarlo passo per passo, leggi la guida su come leggere il rendiconto condominiale.
Cosa deve contenere il rendiconto condominiale per legge?
L’art. 1130-bis del codice civile dice che il rendiconto contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, sui fondi disponibili e sulle eventuali riserve. Tutto deve essere esposto in modo da consentire “l’immediata verifica”.
Le parti obbligatorie sono tre. Nella pratica il rendiconto si accompagna anche al consuntivo e al preventivo, ciascuno con il suo riparto.
| Documento | Cosa contiene |
|---|---|
| Registro di contabilità | Entrate e uscite realmente avvenute |
| Riepilogo finanziario | Stato patrimoniale, conto economico di ogni gestione, flussi di cassa |
| Nota sintetica esplicativa (detta anche nota integrativa) | Criterio contabile, uso dei fondi, scostamenti di costo, morosità, cause e sinistri in corso |
| Consuntivo di gestione con riparto | Spese e crediti dell’anno in dettaglio, divisi per millesimi |
| Preventivo di gestione con riparto | Spese previste in forma sintetica, divise per millesimi |
Il registro di contabilità
Registra i movimenti su tutte le risorse del condominio (conto corrente, cassa, fondi) e per tutte le gestioni dell’anno: ordinaria, riscaldamento, lavori straordinari. Per ogni movimento ci sono data, fornitore, fattura, importo e un numero di protocollo, lo stesso che ritrovi nel consuntivo. Compaiono solo le somme incassate o pagate davvero: una fattura non ancora pagata la trovi nel consuntivo e nella nota.
Il riepilogo finanziario
Mostra la situazione a fine esercizio: saldi di cassa e banca, crediti, debiti, fondi. Il saldo del conto deve coincidere con l’estratto conto bancario.
La nota sintetica esplicativa (o nota integrativa)
La legge la chiama “nota sintetica esplicativa della gestione”; nella prassi molti la chiamano nota integrativa, ma si tratta dello stesso documento. Spiega a parole il criterio contabile usato, le spese inserite anche se non ancora pagate, i rapporti in corso e le questioni aperte. Un rendiconto senza nota esplicativa è incompleto rispetto a quanto chiede l’art. 1130-bis.
Consuntivo e preventivo, con i riparti
Il consuntivo riporta in dettaglio le spese dell’anno, comprese quelle non ancora pagate. Il preventivo indica in forma sintetica le cifre previste per l’anno successivo, partendo dai consuntivi precedenti.
Il rendiconto va fatto per cassa o per competenza?
“Per cassa” significa registrare un’entrata o un’uscita quando il denaro si muove davvero. “Per competenza” significa attribuire una spesa all’anno a cui si riferisce, anche se è stata pagata dopo.
La prima parte dell’art. 1130-bis richiama le entrate e le uscite (cassa), ma subito dopo chiede anche la situazione patrimoniale, cioè crediti e debiti (competenza). Per questo la prassi prevalente, confermata da alcune pronunce recenti della Cassazione, usa un sistema misto: il registro di contabilità segue la cassa, mentre riepilogo finanziario e nota danno conto anche della competenza, con il dettaglio delle voci inserite per competenza. Esistono però letture diverse, e in passato parte della giurisprudenza ha ammesso rendiconti redatti per sola cassa.
Quale periodo copre il rendiconto annuale?
Il periodo di gestione (l’esercizio) è di solito indicato nel regolamento di condominio. Spesso va dal 1° gennaio al 31 dicembre; nei condomìni con riscaldamento centralizzato è frequente il periodo dal 1° maggio al 30 aprile.
La legge lascia libera la scelta. Il mio consiglio professionale, non un obbligo di legge, è usare lo stesso periodo per la gestione ordinaria e per il riscaldamento. Con due periodi diversi non si riesce a riconciliare il conto bancario con lo stato patrimoniale, e servono due assemblee per approvare i conti.
Entro quando l’amministratore deve presentare il rendiconto?
L’art. 1130, n. 10, c.c. obbliga l’amministratore a redigere il rendiconto annuale e a convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Prima di questa regola capitava che i rendiconti non fossero presentati per anni.
Ipotizziamo un esercizio che chiude il 31 dicembre 2025: l’assemblea va convocata entro il 29 giugno 2026. Se l’esercizio va dal 1° maggio al 30 aprile 2026, il termine è il 27 ottobre 2026.
Non convocare l’assemblea per il rendiconto è una delle “gravi irregolarità” previste dall’art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., e può portare alla revoca dell’amministratore da parte del giudice su ricorso anche di un solo condòmino (art. 1129, comma 11). L’amministratore può inoltre dover rispondere degli eventuali danni causati al condominio. Se sei in questa situazione, leggi cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea; la procedura di revoca è spiegata nella pagina su come si cambia amministratore.
Con quali maggioranze si approva il rendiconto?
I rendiconti della gestione ordinaria e del riscaldamento si approvano con le maggioranze dell’art. 1136 c.c.
| Convocazione | Voti (teste) | Millesimi |
|---|---|---|
| Prima convocazione (art. 1136, comma 2) | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500 (metà del valore dell’edificio) |
| Seconda convocazione (art. 1136, comma 3) | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 333,33 (un terzo del valore dell’edificio) |
Le due condizioni devono esserci insieme: la maggioranza delle persone presenti in assemblea (di persona o per delega) e il numero minimo di millesimi.
Cosa succede se il rendiconto non ha i requisiti richiesti?
Nella prassi e nella giurisprudenza il rendiconto viene valutato su alcuni criteri, che la legge non elenca in questo modo ma che aiutano a capire quando qualcosa non va.
| Criterio | Cosa significa |
|---|---|
| Fondatezza | Ogni movimento ha un documento: fattura, ricevuta, bonifico, F24 |
| Congruità | Cassa e competenza sono rappresentate; i saldi quadrano con l’anno prima |
| Legittimità | Le spese sono divise secondo il codice civile o il regolamento |
| Completezza | Ci sono tutti i documenti obbligatori |
| Intelligibilità | Anche chi non ha esperienza contabile riesce a capirlo |
Se manca uno di questi elementi, la delibera che approva il rendiconto di regola è annullabile: va impugnata davanti al giudice entro 30 giorni dall’assemblea, o dalla comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.). Dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9839 del 2021 la nullità è un’ipotesi residuale; se un rendiconto con spese prive di documenti sia nullo è un punto su cui le opinioni non sono uniformi. Come si verificano questi criteri lo vediamo nell’articolo su la revisione dei conti del condominio.
Quali documenti contabili posso vedere?
L’art. 1130-bis c.c. stabilisce che i condòmini e chi ha un diritto reale o di godimento sull’appartamento possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa “in ogni tempo” ed estrarne copia a proprie spese. La legge non chiede di motivare la richiesta. Per i registri (verbali, anagrafe, contabilità) l’amministratore deve indicarti dove e quando puoi vederli gratuitamente e averne copia rimborsando la spesa (art. 1129, comma 2).
Scritture e documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla registrazione (art. 1130-bis, comma 1). Tutta la documentazione appartiene al condominio, non all’amministratore, che ne è solo il custode per la durata dell’incarico.
Posso accedere al conto corrente condominiale?
Il conto corrente intestato al condominio è obbligatorio: tutte le somme incassate e pagate devono passare da lì (art. 1129, comma 7, c.c.). La stessa norma dice che ciascun condòmino, “per il tramite dell’amministratore”, può chiedere di vedere ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica del conto.
Quindi non puoi chiedere gli estratti conto direttamente alla banca o alla posta: la richiesta passa dall’amministratore.
Posso chiedere copia delle fatture direttamente al fornitore?
No: il rapporto con il fornitore è tenuto dall’amministratore, che rappresenta il condominio, e la legge prevede che i documenti di spesa si chiedano a lui. Le fatture le puoi vedere, e fotocopiare a tue spese, presso l’amministratore.
Cosa fare adesso
- Controlla la data di chiusura dell’esercizio nel regolamento o nell’ultimo verbale e conta 180 giorni: è il termine entro cui l’assemblea deve essere convocata.
- Quando ricevi il rendiconto, verifica che ci siano le tre parti di legge: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.
- Se una parte manca o non è chiara, chiedi all’amministratore per iscritto (email o PEC) di integrarla prima dell’assemblea.
- Per vedere fatture o estratti conto, chiedi all’amministratore un appuntamento e indica di quali documenti vuoi copia.
- Se i conti ti sembrano poco chiari o non tornano, puoi proporre all’assemblea una revisione contabile del condominio.
Domande frequenti
Cosa succede se il rendiconto non viene approvato?
L’amministratore ha rispettato l’obbligo se lo ha presentato all’assemblea. Se non viene approvato, di solito l’assemblea chiede chiarimenti o correzioni e il rendiconto viene ripresentato.
Un rendiconto senza registro di contabilità è valido?
No: il registro è una delle tre parti obbligatorie (art. 1130-bis c.c.). Senza, il rendiconto è incompleto e la delibera che lo approva si può impugnare entro 30 giorni (art. 1137 c.c.).
Il conto corrente condominiale è obbligatorio?
Sì. Tutte le somme devono passare da un conto bancario o postale intestato al condominio (art. 1129, comma 7, c.c.). Non aprirlo o non usarlo è una grave irregolarità (art. 1129, comma 12, n. 3). Puoi vederne gli estratti tramite l’amministratore.
Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Riccio, Revisore Condominiale. Studio ELSA, Torino e San Gillio.