In breve
Se l’amministratore non convoca l’assemblea, almeno due condòmini che insieme hanno un sesto dei millesimi possono chiedergliela per iscritto: se entro 10 giorni non si muove, possono convocarla loro. Se invece il vecchio amministratore non consegna i documenti al nuovo, la legge lo obbliga a farlo: si parte da una diffida scritta e, se non basta, si chiede l’intervento del giudice.
Spesso basta una richiesta scritta fatta bene: la strada del giudice resta l’ultima.
L’amministratore non convoca l’assemblea: cosa dice la legge?
Decidere luogo, data, ora e ordine del giorno delle assemblee, ordinarie e straordinarie, è compito dell’amministratore. L’ordine del giorno è l’elenco degli argomenti su cui l’assemblea deve votare.
Capita che un’assemblea non venga convocata per mesi, o che all’ordine del giorno non compaia mai “nomina dell’amministratore”. I condòmini hanno uno strumento preciso: l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Entro quando va convocata l’assemblea per approvare il bilancio?
Il rendiconto, cioè il conto di quanto è stato speso davvero nell’anno (quello che molti chiamano “bilancio”), va presentato in assemblea ogni anno. L’art. 1130 n. 10 c.c. obbliga l’amministratore a redigerlo e a convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
Se l’esercizio chiude il 31 dicembre 2026, il termine cade il 29 giugno 2027. C’è chi interpreta la norma nel senso che entro quella data basta inviare la convocazione e chi ritiene che l’assemblea debba anche tenersi: nel dubbio conviene che entro il termine l’assemblea sia già stata fatta.
Se vuoi sapere cosa deve esserci nel documento che ti verrà presentato, trovi una guida su cosa deve contenere il rendiconto e una su come leggere il rendiconto condominiale.
Come si chiede la convocazione dell’assemblea: la richiesta dei condòmini
La richiesta deve arrivare da almeno due condòmini che insieme rappresentino un sesto del valore dell’edificio, cioè almeno 166,67 millesimi. Nella richiesta si indicano anche gli argomenti da mettere all’ordine del giorno.
La legge non stabilisce una forma precisa, ma conviene mandarla con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno: la data di ricevimento è quella da cui partono i 10 giorni, ed è meglio poterla dimostrare.
Cosa succede se entro 10 giorni l’amministratore non risponde?
Attenzione a un punto che crea spesso confusione: entro 10 giorni l’amministratore deve attivarsi e comunicare che l’assemblea si terrà, non tenerla. L’assemblea si può svolgere anche qualche settimana dopo. Per prassi dovrebbe tenersi entro uno, al massimo due mesi dalla richiesta.
Se i 10 giorni passano senza nessuna convocazione, i condòmini che hanno fatto la richiesta possono convocare direttamente l’assemblea. Devono però rispettare le regole della convocazione, che sono quelle dell’art. 66 c. 3 disp. att. c.c.:
- l’avviso deve indicare con precisione l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione;
- deve arrivare a tutti i condòmini almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione;
- si manda con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano;
- la seconda convocazione non può essere fissata nello stesso giorno della prima.
Se anche un solo condòmino non viene convocato correttamente, le delibere possono essere annullate su sua richiesta: per questo conviene tenere le ricevute di tutti gli invii.
Un esempio: quando scadono i 10 giorni?
Ipotizziamo che due condòmini, con 90 e 110 millesimi, chiedano all’amministratore di convocare l’assemblea per approvare il rendiconto e nominare un nuovo amministratore. La PEC arriva il 1° febbraio 2027.
L’amministratore deve inviare la convocazione entro l’11 febbraio 2027, ma l’assemblea potrà tenersi anche il 5 marzo. Se l’11 febbraio non è arrivato nulla, i due condòmini possono mandare loro l’avviso a tutti, con almeno 5 giorni di anticipo sulla data fissata.
E se l’amministratore non convoca l’assemblea da due anni?
L’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto è una delle gravi irregolarità previste dall’art. 1129 c. 12 n. 1 c.c. Lo è anche il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore.
In questi casi, oltre ad autoconvocare l’assemblea, ogni condòmino può chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore. Come funziona la revoca è spiegato nella pagina dedicata a come cambiare amministratore.
Il vecchio amministratore non fa il passaggio di consegne: cosa fare?
Il passaggio di consegne è il momento in cui l’amministratore che lascia l’incarico trasferisce al nuovo tutto ciò che serve per gestire il condominio. L’art. 1129 c. 8 c.c. lo obbliga a consegnare tutta la documentazione in suo possesso che riguarda il condominio e i singoli condòmini.
Quali documenti deve consegnare?
- il registro di anagrafe condominiale (l’elenco dei proprietari e degli altri titolari di diritti sulle unità) e il registro di contabilità;
- il registro dei verbali delle assemblee;
- la contabilità e gli accessi al conto corrente del condominio;
- le chiavi dei locali comuni;
- tutta la documentazione tecnica (impianti, certificazioni, pratiche edilizie);
- tutta l’altra documentazione del condominio in suo possesso.
Conviene che tutto sia elencato in un verbale di passaggio di consegne, firmato da chi consegna e da chi riceve: è la prova di cosa è stato consegnato e di cosa manca.
In quanto tempo va fatto il passaggio di consegne?
La legge dice che la consegna è dovuta “alla cessazione dell’incarico”, senza fissare un numero di giorni. Nella pratica il passaggio avviene di solito entro un paio di settimane dalla nomina del nuovo amministratore.
Cosa fare se il vecchio amministratore non consegna i documenti
- Il nuovo amministratore invia una diffida con PEC o raccomandata: una richiesta formale che fissa una data entro cui tutto il materiale va consegnato.
- Se la diffida non basta, ci si rivolge al giudice, di solito con un ricorso d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c., cioè una procedura rapida che serve quando aspettare i tempi di una causa ordinaria creerebbe un danno. Insieme si può chiedere il risarcimento degli eventuali danni.
Per la scelta dello strumento giudiziario serve il parere di un avvocato: oltre al ricorso d’urgenza esistono anche altre procedure.
Cosa può fare ancora l’amministratore uscente?
Quando l’incarico cessa, l’amministratore uscente può svolgere solo le attività urgenti necessarie a evitare danni al condominio, senza diritto a ulteriori compensi. Dopo la nomina del nuovo amministratore non può più gestire il conto corrente del condominio né firmare contratti o assumere impegni per suo conto.
Nei casi più gravi, per esempio se trattiene somme del condominio, il comportamento può avere anche rilievo penale (appropriazione indebita, art. 646 c.p.): è una valutazione che spetta a un legale.
E se il condominio vuole revocare l’amministratore?
La revoca è spiegata a fondo nella pagina dedicata a come cambiare amministratore. Qui trovi solo un riepilogo.
| Situazione | Chi decide | Cosa spetta all’amministratore |
|---|---|---|
| Fine del mandato (un anno, rinnovato automaticamente per un altro anno) | Assemblea | Nessun compenso ulteriore |
| Revoca per giusta causa, in ogni momento | Assemblea, con la maggioranza richiesta per la nomina | Di norma nessun risarcimento, se la giusta causa è dimostrata |
| Revoca senza giusta causa prima della scadenza | Assemblea | Può chiedere il compenso maturato e il risarcimento del danno (art. 1725 c.c.) |
| Gravi irregolarità (art. 1129 c. 12 c.c.) | Assemblea oppure tribunale, su ricorso anche di un solo condòmino | Se revocato dal giudice, non può essere nominato di nuovo (art. 1129 c. 13 c.c.) |
| Impossibilità sopravvenuta (per esempio malattia) | Assemblea | Va dimostrata caso per caso: età o salute da sole non bastano |
Per le maggioranze vedi come si nomina l’amministratore; per tutti i suoi doveri, i compiti dell’amministratore.
Cosa fare adesso
- Controlla la data di chiusura dell’esercizio e calcola i 180 giorni: se sono passati senza assemblea, hai un motivo concreto per chiederla.
- Trova almeno un altro condòmino e verificate insieme di arrivare a un sesto dei millesimi (le tabelle millesimali sono allegate al regolamento o si chiedono all’amministratore).
- Scrivi la richiesta con l’ordine del giorno e mandala con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno.
- Segna sul calendario i 10 giorni dal ricevimento; se passano senza convocazione, preparate l’avviso rispettando le regole dell’art. 66 c. 3 disp. att. c.c.
- Dopo un cambio di amministratore, chiedi al nuovo se il passaggio di consegne è completo, se c’è un verbale firmato e, se mancano documenti, se è partita la diffida.
Domande frequenti
Un solo condòmino può chiedere la convocazione dell'assemblea?
No: servono almeno due condòmini che insieme rappresentino un sesto del valore dell’edificio (art. 66 disp. att. c.c.). Diverso è il caso in cui l’amministratore manca del tutto: allora l’assemblea può essere convocata da ciascun condòmino.
Entro quanti giorni l'amministratore deve convocare l'assemblea richiesta dai condòmini?
Entro 10 giorni dal ricevimento della richiesta deve attivarsi e inviare la convocazione. L’assemblea può tenersi anche dopo, purché in tempi ragionevoli. Trascorsi i 10 giorni senza risposta, i condòmini che l’hanno chiesta possono convocarla direttamente.
Il vecchio amministratore può trattenere i documenti finché non viene pagato?
L’obbligo di consegna previsto dall’art. 1129 c. 8 c.c. non dipende dal pagamento: eventuali compensi arretrati si chiedono a parte. Per le attività urgenti svolte dopo la fine dell’incarico non spettano ulteriori compensi.
Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Riccio, Revisore Condominiale. Studio ELSA, Torino e San Gillio.