Uno dei momenti in cui un condomino si accorge davvero della qualità del proprio amministratore è quando riceve il rendiconto condominiale. È il documento che dovrebbe rispondere a una domanda semplice: dove sono finiti i miei soldi? Troppo spesso, invece, genera solo altre domande.
In Studio ELSA lavoriamo partendo da un principio: il rendiconto deve essere leggibile da chiunque, non solo da chi lo ha redatto. Questa guida spiega come leggere il rendiconto condominiale partendo da quello che la legge impone, e cosa dovrebbe controllare un condomino prima di approvarlo in assemblea.
Cosa dice la legge: le tre parti obbligatorie
Il rendiconto condominiale non è un documento a forma libera. L’articolo 1130-bis del Codice Civile stabilisce che si compone di tre parti: il registro di contabilità, dove i singoli movimenti in entrata e in uscita sono annotati in ordine cronologico; il riepilogo finanziario, che sintetizza i dati della gestione; e la nota sintetica esplicativa, che descrive l’andamento della gestione indicando i rapporti in corso e le questioni pendenti.
È la terza parte quella che nella nostra esperienza viene ridotta più spesso a due righe di formalità. Eppure è l’unica scritta in italiano invece che in numeri: se il rendiconto che ricevi non ha una nota esplicativa che racconti cosa è successo durante l’anno, ti stanno consegnando metà documento.
Come leggere il rendiconto condominiale senza essere un contabile
Non serve una formazione tecnica. Servono tre confronti, in quest’ordine.
Il primo: il totale delle spese che il rendiconto ripartisce tra i condomini deve trovare corrispondenza nelle uscite registrate, voce per voce. Il secondo: il saldo di cassa dichiarato alla fine dell’anno deve essere lo stesso che compare come saldo iniziale nel rendiconto dell’anno successivo. Il terzo: la quota addebitata a te deve essere coerente con i tuoi millesimi, o con il diverso criterio di ripartizione previsto per quella specifica spesa.
Se i tre confronti tornano, il rendiconto è almeno coerente al suo interno. Se anche uno solo non torna, non serve accusare nessuno: serve chiedere spiegazioni prima dell’assemblea, non durante.
I punti che controlliamo sempre prima di presentarlo
Ogni voce di spesa deve essere collegata a un giustificativo reale: fattura, preventivo accettato, verbale di assemblea che ha autorizzato la spesa. Le spese straordinarie vanno tenute separate da quelle ordinarie, perché rispondono a regole di ripartizione diverse. Il fondo cassa e gli eventuali arretrati dei condomini morosi devono essere riportati in modo esplicito, non nascosti in un saldo generico.
Quali documenti puoi chiedere, e quando
Su questo punto la legge è più netta di quanto molti condomini credano. Lo stesso articolo 1130-bis prevede che i condomini e i titolari di diritti reali possano prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo, ed estrarne copia a proprie spese. Non solo nei giorni che precedono l’assemblea, e senza dover motivare la richiesta.
La stessa norma stabilisce che le scritture e i documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Significa che i documenti di una gestione contestata devono esistere ancora molto tempo dopo, e che un amministratore non può liquidare la richiesta dicendo che quelle carte non ci sono più.
Cosa fare se qualcosa non torna
Se una voce non è chiara, la domanda giusta da fare al proprio amministratore è semplice: “mi mostri la fattura o il verbale che giustifica questa spesa?”. Un amministratore trasparente risponde subito, senza girarci intorno. Se la risposta tarda, resta vaga, o arriva solo dopo l’approvazione, il problema raramente è quella singola voce.
Questo è, in sostanza, il motivo per cui esiste MIOCONDOMINIO, l’app inclusa nella gestione per tutti i condomini che seguiamo: registri di contabilità, rate e scadenze, fatture e informazioni utili sono consultabili in ogni momento, non solo quando arriva il rendiconto di fine anno.
Se stai valutando di cambiare amministratore proprio per questo tipo di problemi, il primo passo con noi non è mai un preventivo a distanza: è un sopralluogo allo stabile, durante il quale chiediamo gli ultimi consuntivi, i preventivi e il regolamento di condominio già in vigore. Solo dopo aver visto i numeri reali costruiamo un preventivo con cifre vere, non stimate.
Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Riccio, Revisore Condominiale. Studio ELSA, Torino e San Gillio.