In breve
La sicurezza in condominio, per le parti comuni, è compito dell’amministratore: incarica i tecnici, conserva i verbali, rispetta le scadenze. Quali verifiche servono dipende dall’edificio: un condominio con ascensore, garage grande e portinaio ha molti più obblighi di una palazzina senza dipendenti. La tabella ti dice subito cosa riguarda il tuo; sotto trovi solo ciò che serve sapere in più. L’elenco non è completo: ogni edificio ha le sue particolarità.
Quali verifiche deve fare il tuo condominio: la tabella
| Verifica | Quando è obbligatoria | Ogni quanto | Chi la fa | Norma |
|---|---|---|---|---|
| Prevenzione incendi (CPI/SCIA) | Autorimessa oltre 300 mq; centrale termica oltre 116 kW; altezza antincendio oltre 24 m | Rinnovo ogni 5 anni (10 per l’edificio oltre 24 m) | Tecnico abilitato, pratica ai Vigili del Fuoco | DPR 151/2011 |
| Gestione sicurezza antincendio | Altezza antincendio da 12 m in su | Continua | Amministratore e manutentori | DM 246/1987 e DM 25/1/2019 |
| Ascensore: verifica periodica | Se c’è l’ascensore | Ogni 2 anni | Organismo notificato o ASL/ARPA | DPR 162/1999, art. 13 |
| Ascensore: manutenzione | Se c’è l’ascensore | Almeno ogni 6 mesi | Ditta abilitata | DPR 162/1999, art. 15 |
| Caldaia centralizzata | Se c’è l’impianto | Manutenzione da libretto; controllo di efficienza ogni 1-4 anni | Terzo responsabile o manutentore | DPR 74/2013 |
| Messa a terra | Se ci sono dipendenti | Ogni 5 anni (2 in ambienti a maggior rischio di incendio) | ASL/ARPA o organismo abilitato | DPR 462/2001 |
| DVR e DUVRI | Se ci sono dipendenti | DVR quando cambiano i rischi; DUVRI per appalto | Amministratore con il tecnico della sicurezza | D.Lgs. 81/2008, artt. 17, 26, 28 |
| Patente a crediti e DURC | Prima di affidare lavori | A ogni incarico | Amministratore | D.Lgs. 81/2008, art. 27 |
| Cancello automatico | Se motorizzato | Secondo il manuale (di solito annuale) | Manutentore qualificato | Direttiva 2006/42/CE, UNI EN 12453 |
| Linea vita | In Piemonte: nuove costruzioni e lavori sul tetto | Secondo il manuale | Installatore o tecnico | DPGR Piemonte 6/R 2016 |
| Amianto | Materiali sospetti in edifici anteriori al 1992 | Secondo il programma di controllo | Tecnico; bonifica: ditta Albo gestori ambientali cat. 10 | L. 257/1992, DM 6/9/1994 |
| Acqua potabile | Nessuna cadenza fissa per il residenziale | In base al rischio | Laboratorio | D.Lgs. 18/2023 |
Chi è il responsabile della sicurezza in condominio?
L’amministratore, perché deve conservare le parti comuni. Il quadro completo è nell’articolo su compiti e responsabilità dell’amministratore. Una certificazione mancante o scaduta può avere conseguenze civili e penali: ogni verbale va conservato.
Quando il condominio deve avere il certificato prevenzione incendi?
Il certificato prevenzione incendi (CPI) attesta il rispetto delle regole antincendio. Oggi si ottiene con la SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività che il tecnico presenta ai Vigili del Fuoco dopo i lavori di adeguamento.
Le soglie sono nella tabella e nel DPR 151/2011.
Il rinnovo è una dichiarazione che nulla è cambiato; per l’edificio oltre 24 metri è decennale, non quinquennale.
Cosa prevede la normativa antincendio per gli altri edifici?
Da 12 metri di altezza antincendio in su, il condominio deve organizzare la gestione della sicurezza antincendio (DM 246/1987 modificato dal DM 25 gennaio 2019). Gli obblighi crescono con l’altezza; sotto i 24 metri sono soprattutto cartelli, numeri di emergenza, istruzioni per l’esodo e manutenzione degli estintori.
L’altezza antincendio si calcola con criteri tecnici e può non coincidere con quella dell’edificio. Sotto i 12 metri restano consigliati cartelli delle vie di fuga, numeri di soccorso in bacheca ed estintori vicino a centrale termica e quadri elettrici.
Se si rifà la facciata o il cappotto, valgono anche le regole sulle chiusure d’ambito, cioè le pareti esterne (RTV V.13 del Codice di prevenzione incendi).
Ogni quanto va verificato l’ascensore?
La verifica di legge è biennale, non annuale. Se il verbale contiene prescrizioni, vanno eseguite nei tempi indicati: chiedi di vederlo.
Chi è il terzo responsabile della caldaia centralizzata?
Il responsabile dell’impianto è l’amministratore, che può delegarne conduzione e manutenzione a un tecnico qualificato, il terzo responsabile. La delega la firma l’amministratore; l’assemblea autorizza con delibera gli interventi.
Il terzo responsabile rispetta temperature e orari di legge e aggiorna il libretto di impianto. Anche le sottostazioni di teleriscaldamento sono soggette a controlli.
La verifica della messa a terra è obbligatoria anche senza dipendenti?
L’amministratore risponde solo del tratto condominiale dell’impianto elettrico, dal contatore generale alle diramazioni verso gli appartamenti.
Il DPR 462/2001 riguarda i luoghi di lavoro: per l’interpretazione prevalente la verifica è obbligatoria solo se il condominio ha dipendenti, come un portinaio. Una nota ministeriale del 2005 la ritiene invece dovuta anche senza: le interpretazioni non sono uniformi.
La esegue l’ASL/ARPA o un organismo abilitato dal Ministero, non una semplice ditta di installazione. Anche senza obbligo, l’assemblea può deciderla per prudenza.
Cosa cambia se il condominio ha dipendenti?
L’amministratore diventa datore di lavoro e deve redigere il DVR, il documento di valutazione dei rischi, che indica anche medico competente e responsabile della sicurezza.
Per i lavori affidati a ditte esterne serve anche il DUVRI, che valuta i rischi di interferenza tra chi lavora nello stesso luogo. Per l’interpretazione prevalente è obbligatorio solo con dipendenti.
Cosa controllare nei fornitori: patente a crediti e DURC
Dal 1° ottobre 2024 imprese e autonomi che lavorano nei cantieri devono avere la patente a crediti dell’Ispettorato nazionale del lavoro (DL 19/2024). Parte da 30 crediti, tolti per infortuni o violazioni; sotto i 15 non si lavora in cantiere.
Il DURC, documento unico di regolarità contributiva, attesta che il fornitore è in regola con INPS, INAIL e, nell’edilizia, Cassa edile. Scegliere un fornitore senza questi requisiti espone alla “culpa in eligendo”, la responsabilità per aver scelto male.
Cancelli automatici e linea vita: cosa serve
Un cancello motorizzato è una macchina: servono fascicolo tecnico, dichiarazione CE e verbale di collaudo. Dal 20 gennaio 2027 la Direttiva Macchine è sostituita dal Regolamento UE 2023/1230. La manutenzione annuale è la prassi, non un obbligo di legge. Chi automatizza un cancello manuale ne diventa fabbricante.
La linea vita è l’ancoraggio sul tetto per chi ci lavora. In Piemonte la regola è il DPGR 23 maggio 2016 n. 6/R, che richiede anche l’elaborato tecnico della copertura. Ogni accesso va annotato in un registro.
Cosa deve fare il condominio con l’amianto?
L’amianto è vietato dalla legge 257/1992, quindi può trovarsi negli edifici costruiti fino ad allora: coperture, canne fumarie, tubazioni.
Messa in sicurezza non vuol dire per forza rimozione. Un tecnico valuta i materiali; se c’è amianto, si adotta un programma di controllo con un responsabile. I risultati vanno comunicati ai condòmini.
La valutazione è un obbligo e l’amministratore può avviarla senza delibera. Per la bonifica serve di regola la delibera, salvo urgenza: allora l’amministratore può ordinarla e riferire alla prima assemblea (art. 1135 c.c.).
Chi controlla l’acqua potabile in condominio?
Il gestore risponde dell’acqua fino al contatore; dopo, la rete è del condominio.
Il D.Lgs. 18/2023, corretto dal D.Lgs. 102/2025, impone la valutazione del rischio (anche legionella) agli edifici “prioritari” come ospedali, scuole e alberghi, non al condominio residenziale. Far analizzare l’acqua resta buona prassi.
Scale, parapetti e cartelli
Il DM 236/1989 sulle barriere architettoniche prevede parapetti alti almeno 1 metro e corrimano tra 90 cm e 1 metro, prolungato di 30 cm oltre il primo e l’ultimo gradino. Servono anche i cartelli: uscite, accesso al tetto, centrale termica, quadri elettrici, recapito dell’amministratore.
Un esempio pratico
Ipotizziamo un condominio di 30 unità, alto 20 metri, con ascensore, caldaia centralizzata da 200 kW, autorimessa di 450 mq e nessun dipendente.
Servono: SCIA antincendio per centrale termica e autorimessa; gestione della sicurezza antincendio, perché supera i 12 metri; verifica e manutenzione dell’ascensore; terzo responsabile per la caldaia. Non servono DVR e DUVRI. Con un portinaio assunto, si aggiungerebbero DVR, DUVRI e verifica della messa a terra.
Cosa fare adesso
- Confronta la tabella con il tuo edificio: altezza, garage, caldaia, ascensore, dipendenti.
- Chiedi all’amministratore l’elenco delle verifiche con data dell’ultima e della prossima.
- Chiedi di vedere SCIA antincendio, verbale dell’ascensore e libretto della caldaia.
- Controlla le spese delle verifiche nel rendiconto, con la guida su cosa deve contenere il rendiconto.
- Se manca qualcosa, chiedi di metterlo all’ordine del giorno. Se l’assemblea non viene convocata, leggi cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea; se valuti un cambio, vedi come cambiare amministratore.
Domande frequenti
Il certificato prevenzione incendi è obbligatorio in ogni condominio?
No. Serve solo se c’è un’attività dell’allegato I del DPR 151/2011: di solito autorimessa oltre 300 mq, centrale termica oltre 116 kW o altezza antincendio oltre 24 metri.
Quanto dura il certificato prevenzione incendi del condominio?
Il rinnovo va chiesto ogni 5 anni, dichiarando che le condizioni di sicurezza non sono cambiate; per gli edifici oltre 24 metri ogni 10 anni. Dopo modifiche rilevanti serve una nuova pratica.
Ogni quanto va fatta la verifica della messa a terra in condominio?
Quando è obbligatoria, di regola se ci sono dipendenti, ogni 5 anni, oppure ogni 2 negli ambienti a maggior rischio di incendio. La esegue l’ASL/ARPA o un organismo abilitato.
L'ascensore del condominio va verificato ogni anno?
No: la verifica periodica di legge è ogni 2 anni. La manutenzione invece è almeno semestrale.
Se c'è amianto nel condominio va tolto subito?
Non sempre. Se il materiale è integro può bastare un programma di controllo con verifiche periodiche; la rimozione serve quando la valutazione del tecnico lo indica.
Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Riccio, Revisore Condominiale. Studio ELSA, Torino e San Gillio.