In breve
Chi paga le spese condominiali? Il proprietario dell’appartamento, in base ai millesimi, cioè alla quota che il suo alloggio vale rispetto all’intero edificio. Quando la casa viene venduta o data in usufrutto, è la legge a stabilire chi risponde verso il condominio; se è affittata, paga sempre il proprietario, che poi chiede all’inquilino la sua parte. Gli accordi privati valgono solo tra chi li ha firmati.
Chi paga le spese condominiali quando si vende un appartamento?
Le spese condominiali seguono l’immobile: le deve chi ne è proprietario, e la legge estende al nuovo proprietario una parte dei debiti lasciati dal vecchio.
Gli accordi scritti nell’atto di vendita valgono solo tra venditore e compratore: per il condominio non esistono. Se il rogito dice che il venditore pagherà fino a fine anno, l’amministratore può comunque chiedere al compratore.
In caso di mancato pagamento l’amministratore di solito si rivolge al proprietario attuale, contro cui può chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.), cioè un ordine di pagamento del giudice che si può far valere subito. Se lo stesso strumento si possa usare contro il venditore dopo la vendita è discusso: una parte dei giudici lo esclude.
Chi vende, a sua volta, resta obbligato in solido con il compratore per i contributi che maturano fino a quando all’amministratore arriva copia autentica dell’atto (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.). Per questo conviene mandarla subito, insieme ai dati per aggiornare il registro di anagrafe condominiale, che vanno comunicati per iscritto entro 60 giorni (art. 1130, n. 6, c.c.).
Chi paga cosa tra vecchio e nuovo proprietario
| Gestione | Chi ne risponde verso il condominio | Chi paga tra venditore e compratore, salvo accordi diversi |
|---|---|---|
| Ordinaria e riscaldamento | Il compratore, in solido con il venditore, per i contributi dell’anno in corso e del precedente (art. 63 c.4 disp. att. c.c.) | Chi era proprietario quando la spesa è maturata |
| Straordinaria | Chi era proprietario alla data della delibera che ha approvato i lavori; il compratore risponde comunque in solido per l’anno in corso e il precedente | Il venditore, se la delibera che ha approvato i lavori è anteriore al rogito |
| Debiti di anni più vecchi | Solo il venditore | Il venditore |
Chi paga le spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario?
Ipotizziamo un condominio con gestione dall’1/1 al 31/12. Tizio vende l’alloggio a Caio il 1° giugno 2026 e manda subito all’amministratore copia dell’atto. Tizio ha lasciato non pagati 400 euro della gestione 2025, 300 euro della gestione 2026 e 500 euro del 2023.
Caio risponde in solido con Tizio per i 400 euro del 2025 e i 300 euro del 2026, cioè per le spese dall’1/1/2025 in poi. I 500 euro del 2023 si possono chiedere solo a Tizio. Quello che Caio paga al posto di Tizio può chiederglielo indietro.
Chi paga le spese straordinarie in caso di vendita?
Le spese straordinarie le paga chi era proprietario il giorno della delibera. Già, ma di quale delibera? Nella delibera programmatica l’assemblea valuta i lavori, incarica un tecnico, chiede preventivi. Nella delibera costitutiva sceglie la ditta e approva il preventivo con il riparto.
Se il compratore non era proprietario alla data della delibera programmatica, ma lo era a quella costitutiva, i costi ricadono su di lui; nel caso opposto, sul venditore. È l’orientamento della Corte di Cassazione (tra le altre, ord. n. 15547/2017 e ord. n. 11199/2021): conta la delibera che approva i lavori in modo definitivo, non la data in cui vengono eseguiti o pagati. In passato alcune sentenze hanno guardato ad altri momenti, e nell’atto le parti possono accordarsi diversamente.
Cosa chiedere prima di comprare
L’amministratore deve rilasciare, al condòmino che lo chiede, un’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.): è uno dei compiti dell’amministratore. Il condòmino è il venditore: chi compra la ottiene tramite lui.
L’attestazione indica le spese ancora da saldare e le cause in corso, ed è sempre “salvo conguaglio”: le differenze che emergeranno dai rendiconti si regolano tra venditore e compratore. Chiedi anche i verbali delle ultime assemblee, per vedere se sono stati deliberati lavori.
Chi paga le spese condominiali tra inquilino e proprietario?
Verso il condominio paga sempre il proprietario, anche se nel riparto compare il nome dell’inquilino: l’amministratore non può esigere le quote dall’inquilino.
Tra le parti, salvo patto contrario, l’inquilino paga le spese legate all’uso: pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, altri servizi comuni. Le spese di portineria sono a suo carico per il 90%, salvo che le parti abbiano concordato una misura inferiore (art. 9 della legge 392/1978). Il resto spetta al proprietario, che su richiesta deve mostrare all’inquilino il dettaglio delle spese.
Per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti la ripartizione voce per voce è nella tabella degli oneri accessori (Allegato D del decreto ministeriale 16 gennaio 2017).
Chi paga tra usufruttuario e nudo proprietario?
L’usufruttuario, cioè chi può abitare o affittare l’immobile senza esserne proprietario, paga le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria (art. 1004 c.c.) e le imposte (art. 1008 c.c.). Le riparazioni straordinarie spettano al nudo proprietario (art. 1005 c.c.), salvo quelle causate dalla mancata manutenzione ordinaria.
Verso il condominio, però, nudo proprietario e usufruttuario rispondono in solido di tutti i contributi (art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c.): l’amministratore può chiedere l’intero importo a ciascuno dei due. Accordi diversi scritti nell’atto valgono solo tra loro.
Posso staccarmi dal riscaldamento centralizzato?
Sì, se il distacco non crea notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condòmini (art. 1118, quarto comma, c.c.). Chi si stacca continua a pagare solo la manutenzione straordinaria dell’impianto, la sua conservazione e la messa a norma. Non paga più consumi, lettura dei contabilizzatori e manutenzione ordinaria.
In Piemonte conta anche lo Stralcio di Piano per il riscaldamento (D.G.R. 4 agosto 2009, n. 46-11968, punto 1.4.9): negli edifici con più di 4 unità abitative il distacco è possibile, ma di regola non puoi sostituire l’impianto centralizzato con una caldaia autonoma, salvo le deroghe previste (FAQ di ARPA Piemonte).
Non sono d’accordo con una causa del condominio: devo pagare?
Se l’assemblea decide di fare causa o di difendersi, il condòmino contrario può separare la propria responsabilità (art. 1132 c.c.) con un atto notificato all’amministratore entro 30 giorni da quando ha avuto notizia della delibera.
Se il condominio perde, il dissenziente non risponde delle conseguenze e può farsi rimborsare ciò che avesse dovuto pagare alla parte vincitrice. Se il condominio vince e lui ne ha tratto vantaggio, contribuisce alle spese del giudizio che non è stato possibile recuperare da chi ha perso. Se debba anticipare la sua quota delle spese legali durante la causa è un punto su cui le interpretazioni non sono uniformi.
Il condominio non ha regolamento né tabelle: devo pagare lo stesso?
Sì. Se il preventivo e il riparto, cioè il prospetto che divide ogni spesa tra gli appartamenti, sono stati approvati dall’assemblea, sei tenuto a pagare. Trovi come funziona nell’articolo su cosa deve contenere il rendiconto e come si fa il riparto e nella guida su come leggere il rendiconto condominiale.
Senza questi documenti, però, il riparto è più facile da contestare. Quando i condòmini sono più di dieci, il regolamento è obbligatorio (art. 1138, primo comma, c.c.).
Cosa fare adesso
- Se stai per comprare, chiedi al venditore l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti e i verbali delle ultime assemblee.
- Nel rogito fai scrivere chi paga le spese già deliberate e i conguagli, sapendo che l’accordo vale solo tra voi.
- Se hai venduto, manda subito all’amministratore copia autentica dell’atto: finché non arriva resti obbligato in solido.
- Se affitti, allega al contratto la tabella di ripartizione delle spese.
- Se non sei d’accordo con una causa decisa dall’assemblea, notifica il dissenso all’amministratore entro 30 giorni.
- Prima di staccarti dal riscaldamento centralizzato, fai valutare a un tecnico squilibri e aggravi di spesa.
Domande frequenti
Il vecchio proprietario non ha pagato le spese: tocca a me?
Sì, ma solo per i contributi dell’anno di gestione in corso e di quello precedente: ne rispondi in solido con il venditore (art. 63 disp. att. c.c.). I debiti più vecchi si possono chiedere solo a lui. Quello che paghi al posto suo puoi chiederglielo indietro.
Chi paga i lavori straordinari deliberati prima del rogito?
Secondo la Cassazione li paga chi era proprietario quando l’assemblea ha approvato i lavori in modo definitivo, quindi di solito il venditore. Verso il condominio, però, anche il compratore può essere chiamato a pagare, e poi si rivale sul venditore.
L'amministratore può chiedere le spese condominiali all'inquilino?
No: per il condominio risponde il proprietario. L’inquilino paga al proprietario la sua parte, secondo il contratto e l’art. 9 della legge 392/1978.
Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Riccio, Revisore Condominiale. Studio ELSA, Torino e San Gillio.