In breve
I compiti dell’amministratore di condominio sono elencati nell’art. 1130 del codice civile: l’amministratore esegue le delibere dell’assemblea, riscuote le quote, paga i fornitori, tiene i registri, cura gli adempimenti fiscali e ogni anno presenta il rendiconto.
Lo fa come mandatario, cioè come incaricato dei condòmini: per questo risponde personalmente dei danni che causa al condominio, dei reati che commette nel suo lavoro e di alcune violazioni fiscali.
Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio secondo il codice civile?
La riforma del condominio (legge 220/2012) ha riscritto gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis del codice civile e ha introdotto requisiti per fare l’amministratore che prima non esistevano: li trovi nell’articolo sui requisiti per fare l’amministratore e come si nomina.
In sintesi, l’art. 1130 c.c. chiede all’amministratore di:
- eseguire le delibere, convocare l’assemblea e far rispettare il regolamento;
- disciplinare l’uso delle parti comuni e dei servizi;
- riscuotere le quote e pagare le spese ordinarie;
- compiere gli atti conservativi, cioè quelli che evitano al condominio di perdere un diritto;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- tenere l’anagrafe condominiale;
- tenere i registri dei verbali, di nomina e revoca e di contabilità;
- conservare i documenti della gestione e quelli tecnici dell’edificio;
- dare al condòmino che lo chiede l’attestazione dei suoi pagamenti e delle liti in corso;
- redigere il rendiconto e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni.
Che tipo di incarico ha l’amministratore?
L’amministratore è un mandatario con rappresentanza (artt. 1703 e seguenti c.c.): l’assemblea, nominandolo, gli affida il compito di agire per conto di tutti. Deve lavorare con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.), cioè con l’attenzione di una persona accurata e competente, e risponde degli atti che compie lui stesso.
Rappresenta il condominio in giudizio, sia quando fa causa sia quando la subisce (art. 1131 c.c.).
Cosa decide da solo e cosa spetta all’assemblea?
Può cambiare un fornitore senza l’assemblea?
Sì, quando la sostituzione serve a mantenere un servizio che esiste già: pulizie, giardiniere, manutenzione dell’ascensore, terzo responsabile dell’impianto termico. L’assemblea ratifica, cioè approva dopo, il suo operato quando approva il rendiconto.
Per impegni nuovi (opere straordinarie) o più gravosi (per esempio il contratto di luce o gas) decide l’assemblea.
Chi nomina l’avvocato del condominio?
Nelle cause che rientrano nei suoi compiti, come il decreto ingiuntivo contro chi non paga (art. 63 disp. att. c.c.), l’amministratore incarica l’avvocato senza permesso dell’assemblea, in primo grado e in appello. Se la causa esce dai suoi compiti può difendere subito il condominio, ma poi serve la ratifica dell’assemblea (Cass. SU 18331/2010).
Se invece la causa serve ad ampliare o ridurre la proprietà comune, la nomina del legale spetta all’assemblea. Anche progettisti, direttori dei lavori e imprese per le opere straordinarie li sceglie l’assemblea (art. 1135 c.c.).
Di cosa risponde se sceglie o controlla male una ditta?
Quando affida un appalto o assume un dipendente, il condominio è committente o datore di lavoro e l’amministratore ne gestisce gli obblighi, compresi quelli spiegati negli obblighi di sicurezza in condominio.
Culpa in eligendo, cioè colpa nella scelta: affidare un lavoro a un’impresa non idonea. Di regola dei danni risponde l’impresa; il committente ne risponde anche lui se l’ha scelta senza la dovuta attenzione (art. 2043 c.c., secondo la giurisprudenza). Le conseguenze ricadono su chi ha scelto: i condòmini se ha deciso l’assemblea, l’amministratore se ha deciso lui.
Culpa in vigilando, cioè colpa nel controllo: non aver vigilato sulle ditte quando c’era il dovere di farlo. Se il danno nasce da un controllo che spettava all’amministratore, il condominio può chiedergli il risarcimento.
Cosa succede se non recupera le quote non pagate?
L’art. 1129, comma 9, c.c. obbliga l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso, salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato.
Se non lo fa, può dover risarcire il condominio, e il mancato recupero è una delle gravi irregolarità che permettono la revoca (art. 1129, comma 12, c.c.): trovi come funziona nella pagina su come si cambia amministratore.
Ipotizziamo un esercizio chiuso il 31 dicembre, con un condòmino che deve 1.500 euro. Se l’assemblea non ha deciso diversamente, l’amministratore deve avviare il recupero, di solito con un decreto ingiuntivo, entro il 30 giugno successivo.
A cosa serve la polizza di responsabilità civile?
Se l’amministratore causa un danno al condominio, può essere condannato a risarcirlo; questa responsabilità nasce dal mandato e si prescrive, di regola, in 10 anni (art. 2946 c.c.).
Per questo l’art. 1129, comma 3, c.c. permette all’assemblea di subordinare la nomina a una polizza individuale di responsabilità civile. Se poi delibera lavori straordinari, l’amministratore deve adeguare il massimale, che non può essere inferiore all’importo dei lavori.
Per gli errori fiscali, le sanzioni sono contestate al condominio, ma l’amministratore che ha commesso la violazione può doverne rispondere con il proprio patrimonio.
Quando l’amministratore risponde penalmente?
La responsabilità penale è personale (art. 27 della Costituzione): se l’amministratore commette un reato nel suo lavoro, ne risponde lui. Ecco i casi più frequenti.
| Cosa fa (o non fa) l’amministratore | Norma |
|---|---|
| Non rispetta gli obblighi di sicurezza del committente o del datore di lavoro | D.Lgs. 81/2008 |
| Non fa i lavori necessari su un edificio che minaccia rovina | art. 677 c.p. (reato solo se c’è pericolo per le persone) |
| Non rispetta un provvedimento dell’autorità, per esempio un’ordinanza del sindaco | art. 650 c.p. |
| Causa per colpa un incendio o un crollo, per esempio violando le norme antincendio | art. 449 c.p. |
| Non versa i contributi dei dipendenti del condominio | leggi previdenziali (reato oltre certe soglie) |
| Offende la reputazione di qualcuno parlando con altre persone | art. 595 c.p. (diffamazione) |
| Entra senza permesso in un’abitazione privata | art. 614 c.p. (violazione di domicilio) |
| Trattiene per sé denaro del condominio | art. 646 c.p. (appropriazione indebita) |
| Inganna i condòmini approfittando dell’incarico | artt. 640 e 61 n. 11 c.p. (truffa aggravata) |
| Riprende illecitamente la vita privata altrui o tratta dati personali in modo illecito | art. 615-bis c.p.; art. 167 D.Lgs. 196/2003 |
Rispetto all’elenco originale ho tolto l’ingiuria, che dal 2016 non è più reato, e corretto alcuni riferimenti.
Quali registri deve tenere?
L’art. 1130, nn. 6 e 7, c.c. prevede quattro registri: anagrafe condominiale, verbali, nomina e revoca degli amministratori, contabilità. Sono i condòmini a dover comunicare per iscritto le variazioni dell’anagrafe entro 60 giorni; le scritture contabili si conservano per 10 anni (art. 1130-bis c.c.).
Contenuto dei registri e trattamento dei dati personali secondo il GDPR (Regolamento UE 2016/679) sono spiegati nell’articolo su privacy e videosorveglianza in condominio.
Quali adempimenti fiscali spettano all’amministratore?
Il condominio non ha personalità giuridica, ma per il fisco è un sostituto d’imposta: trattiene alcune imposte dovute da altri e le versa allo Stato. Le scadenze principali:
- ritenute d’acconto sulle fatture di imprese e professionisti: versamento con modello F24 entro il 16 del mese successivo al pagamento;
- Certificazione Unica (CU), il riepilogo di compensi e ritenute: consegna a chi ha ricevuto i pagamenti e invio all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno dopo (invio entro il 30 aprile per i professionisti abituali);
- modello 770, che riepiloga le ritenute versate: entro il 31 ottobre (nel 2026 il 2 novembre, perché il 31 cade di sabato);
- spese detraibili sulle parti comuni: pagamento con bonifico “parlante” entro il 31 dicembre e comunicazione all’Agenzia entro il 16 marzo dell’anno dopo, con la certificazione della quota a ogni condòmino;
- quadro AC della dichiarazione dei redditi dell’amministratore: gli acquisti del condominio e i dati dei fornitori, esclusi acqua, luce e gas, i fornitori sotto i 258,23 euro annui e i compensi con ritenuta; dal 2025 vanno indicati anche i forfettari.
Il condominio ha un proprio codice fiscale: quando cambia l’amministratore, il nuovo si registra come rappresentante con il modello AA5/6 e da quel momento riceve le comunicazioni del fisco.
Cosa deve contenere il rendiconto?
Il rendiconto è il conto di quanto è stato incassato e speso nell’anno, con la situazione dei fondi; il contenuto minimo è fissato dall’art. 1130-bis c.c. Dottrina e giurisprudenza ne ricavano cinque criteri (fondatezza, congruità, legittimità, completezza, intelligibilità), che la legge non elenca parola per parola. Se il rendiconto ha vizi, la delibera che lo approva è di regola annullabile, cioè va impugnata nei termini; è nulla solo nei casi più gravi (Cass. SU 9839/2021).
I dettagli sono in cosa deve contenere il rendiconto e nella guida su come leggere il rendiconto condominiale.
Cosa fare adesso
- Chiedi all’amministratore l’attestazione dei tuoi pagamenti e delle liti in corso (art. 1130 n. 9 c.c.).
- Se hai venduto, affittato o cambiato indirizzo, comunicalo per iscritto entro 60 giorni.
- Controlla nel verbale di nomina se l’assemblea ha chiesto la polizza e se il massimale è stato adeguato ai lavori straordinari.
- Entro metà marzo verifica di aver ricevuto la certificazione delle spese detraibili, se ci sono stati lavori.
- Prima dell’assemblea sul rendiconto, chiedi di vedere registro di contabilità, fatture ed estratti del conto corrente.
Domande frequenti
Quali sono i compiti principali dell'amministratore di condominio?
Sono elencati nell’art. 1130 c.c.: eseguire le delibere, riscuotere le quote e pagare le spese, tenere i registri, curare il fisco, conservare i documenti e presentare ogni anno il rendiconto. A questi si aggiungono la rappresentanza in giudizio (art. 1131 c.c.) e il recupero delle quote non pagate (art. 1129 c.c.).
L'amministratore può cambiare fornitore senza chiedere all'assemblea?
Sì, se serve a mantenere un servizio che esiste già, come le pulizie o la manutenzione dell’ascensore: l’assemblea approva poi il suo operato con il rendiconto. Per lavori straordinari o contratti nuovi e più gravosi decide l’assemblea.
Entro quando l'amministratore deve agire contro chi non paga?
Entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso, salvo dispensa espressa dell’assemblea (art. 1129, comma 9, c.c.). Se non lo fa, può dover risarcire il condominio e rischia la revoca.
L'amministratore è obbligato ad avere un'assicurazione?
Non sempre: è l’assemblea che può subordinare la nomina a una polizza di responsabilità civile (art. 1129, comma 3, c.c.). Se la chiede e poi delibera lavori straordinari, il massimale va adeguato all’importo dei lavori.
Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Riccio, Revisore Condominiale. Studio ELSA, Torino e San Gillio.