In breve
La nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.); se l’assemblea non provvede, può farlo il tribunale. Si vota in assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 500 millesimi, in prima come in seconda convocazione, e con un preventivo dettagliato del compenso, altrimenti è nulla.
Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?
La nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, cioè da nove in su (art. 1129, comma 1, c.c.).
Se l’assemblea non provvede, uno o più condòmini (oppure l’amministratore che si è dimesso) possono fare ricorso al tribunale, che nomina l’amministratore al posto dell’assemblea.
Con otto condòmini o meno la nomina è facoltativa. Spesso, in questi casi, i condòmini si alternano nella gestione.
Come si contano i condòmini?
Conta il numero dei proprietari, non degli appartamenti:
- Inquilini, usufruttuari (chi usa un immobile che appartiene a un altro) e titolari di altri diritti non contano.
- Chi possiede più appartamenti conta come un solo condòmino (“una testa”).
- Se un appartamento appartiene a più persone insieme (comproprietà), conta come un solo condòmino. Anche in assemblea i comproprietari hanno diritto a un solo rappresentante (art. 67 disp. att. c.c.).
- Un palazzo con un unico proprietario non è un condominio, anche se ha dieci unità affittate.
Un esempio: dieci appartamenti, pochi condòmini
Ipotizziamo una palazzina di 10 appartamenti divisi tra i proprietari in sei modi diversi. In nessun caso si superano gli otto condòmini: la nomina è sempre facoltativa.
| Caso | Chi possiede i 10 appartamenti | Condòmini |
|---|---|---|
| A | Caio li possiede tutti | Nessuno: non è un condominio |
| B | Caio 8 appartamenti; Caio e Tizio insieme 2 | 2 |
| C | Caio 8 appartamenti; Tizio 2 | 2 |
| D | Caio 4; Caio e Bianco insieme 2; Tizio e Rossi insieme 2; Tizio 2 | 4 |
| E | Caio 2; Bianco 2; Caio e Bianco insieme 2; Tizio e Rossi insieme 2; Tizio 2 | 5 |
| F | Caio 1; Bianco 1; Caio e Bianco insieme 2; Rossi 2; Tizio e Rossi insieme 2; Tizio 2 | 6 |
Senza amministratore il condominio ha comunque degli obblighi?
Sì, restano tutti. Il condominio esiste automaticamente appena un edificio ha almeno due proprietari: non serve “costituirlo”.
Per esempio il codice fiscale, le ritenute sulle fatture dei fornitori, le verifiche periodiche degli impianti e gli altri obblighi di sicurezza del condominio. All’ingresso va comunque affisso il nome e il recapito di chi svolge funzioni analoghe (art. 1129, comma 6, c.c.).
Gli obblighi restano a carico di tutti i condòmini; chi si occupa di fatto della gestione risponde di quello che fa o non fa.
Perché nominarlo anche quando non è obbligatorio?
Dopo la riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220) gli adempimenti fiscali, contabili, di sicurezza, di privacy e sui registri sono molti e tecnici, e valgono anche per i piccoli condomìni.
Quali requisiti deve avere l’amministratore?
Li fissa l’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Può fare l’amministratore chi:
- gode dei diritti civili;
- non ha condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, la giustizia, la fede pubblica o il patrimonio, né per altri delitti non colposi (cioè volontari) puniti con la reclusione non inferiore a 2 anni nel minimo e a 5 anni nel massimo;
- non ha misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione;
- non è interdetto o inabilitato;
- non è nell’elenco dei protesti cambiari;
- ha il diploma di scuola superiore;
- ha fatto il corso di formazione iniziale e segue la formazione periodica.
Diploma e corsi non servono se l’amministratore è un condòmino dello stabile. I corsi sono regolati dal D.M. 13 agosto 2014, n. 140 (72 ore iniziali, 15 ore di aggiornamento annuale).
Esiste un albo degli amministratori?
Non esiste un albo nazionale obbligatorio. In Piemonte però la Legge regionale 13 settembre 2022, n. 16 ha istituito un elenco regionale degli amministratori, con una sezione per la Città metropolitana di Torino. L’iscrizione è volontaria e ha solo scopo informativo.
Come scegliere l’amministratore?
L’amministratore agisce in nome del condominio, con un mandato (art. 1703 c.c.) da eseguire con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.). Prima di votare, confronta più preventivi, verifica i requisiti e chiedi se ha una polizza professionale, che l’assemblea può rendere condizione della nomina (art. 1129, comma 3, c.c.).
Come avviene la nomina dell’amministratore di condominio?
La nomina avviene in assemblea. Tre condizioni:
- La nomina deve essere all’ordine del giorno della convocazione. Non si può decidere tra le “varie ed eventuali”.
- Serve la maggioranza giusta (art. 1136, comma 4, c.c.): il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi su 1.000. Vale anche in seconda convocazione: qui non basta il terzo dei millesimi sufficiente per altre decisioni.
- L’amministratore deve presentare un preventivo analitico del compenso, voce per voce, che l’assemblea approva, e deve accettare l’incarico. Se il compenso non è specificato in modo analitico, la nomina è nulla (art. 1129, comma 14, c.c.).
Qui trovi come impostiamo il nostro preventivo analitico del compenso. Per sostituire l’amministratore attuale, vedi come si cambia amministratore.
Un esempio con i millesimi
Ipotizziamo un condominio di 12 condòmini e 1.000 millesimi.
| Convocazione | Presenti (teste / millesimi) | Favorevoli (teste / millesimi) | Esito |
|---|---|---|---|
| Prima | 9 / 750 | 5 / 520 | Approvata: maggioranza dei presenti e oltre 500 millesimi |
| Prima | 9 / 750 | 6 / 350 | Non approvata: mancano i 500 millesimi |
| Prima | 9 / 750 | 4 / 600 | Non approvata: 4 su 9 non è la maggioranza dei presenti |
| Seconda | 7 / 650 | 4 / 510 | Approvata: stessa maggioranza richiesta in prima |
| Seconda | 5 / 450 | 3 / 400 | Non approvata: anche in seconda servono 500 millesimi |
Se il verbale dà per approvata una nomina senza questi numeri, assenti, contrari e astenuti possono impugnarla in tribunale entro 30 giorni: dal voto per contrari e astenuti, dalla ricezione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).
E per la riconferma serve la stessa maggioranza?
La legge non distingue tra prima nomina e riconferma. L’orientamento prevalente della Cassazione (per esempio Cass. n. 4269/1994) e dei tribunali la considera una nuova nomina: servono gli stessi 500 millesimi anche in seconda convocazione. Qualche decisione ha ritenuto diversamente, ma è una posizione minoritaria.
Quanto dura l’incarico?
L’incarico dura un anno e si rinnova automaticamente per un altro anno (art. 1129, comma 10, c.c.). Secondo l’interpretazione più diffusa, quindi, l’assemblea torna a votare sulla nomina ogni due anni.
Il compenso va specificato alla nomina e a ogni rinnovo (art. 1129, comma 14, c.c.); se non cambia, di solito si richiama il preventivo approvato, con l’eventuale adeguamento ISTAT previsto.
L’assemblea può comunque revocarlo in qualsiasi momento.
Cosa succede dopo la nomina?
L’amministratore deve:
- comunicare i propri dati, dove sono i registri e quando si possono consultare (art. 1129, comma 2, c.c.);
- affiggere all’ingresso un cartello con nome e recapiti (art. 1129, comma 5, c.c.);
- comunicare all’Agenzia delle Entrate il cambio di rappresentante (modello AA5/6), o chiedere il codice fiscale se manca;
- aprire un conto corrente intestato al condominio (art. 1129, comma 7, c.c.), o comunicare il subentro se c’è già;
- ricevere dall’amministratore uscente tutti i documenti (art. 1129, comma 8, c.c.).
Di solito poi convoca un’assemblea per riferire su quanto emerso.
Cosa fare adesso
- Conta i condòmini con le regole viste sopra.
- Chiedi due o tre preventivi dettagliati voce per voce.
- Chiedi al candidato una dichiarazione scritta sui requisiti e sulla polizza.
- Fai mettere la nomina all’ordine del giorno; senza amministratore, può convocare ciascun condòmino (art. 66 disp. att. c.c.).
- Controlla che il verbale riporti favorevoli, millesimi, preventivo approvato e accettazione.
- Sopra gli otto condòmini, se la nomina non passa, valuta con un legale il ricorso al tribunale.
Domande frequenti
Con 4 proprietari serve l'amministratore?
No, l’obbligo scatta sopra gli otto condòmini. Il condominio può comunque nominarlo se è utile; gli obblighi fiscali e di sicurezza restano.
Si può nominare l'amministratore in seconda convocazione con un terzo dei millesimi?
No. Servono sempre la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 4, c.c.). Il terzo dei millesimi basta per altre decisioni, non per questa.
Un condòmino può fare l'amministratore del proprio condominio?
Sì. Non gli servono diploma e corsi, ma deve avere gli altri requisiti dell’art. 71-bis e va nominato con la stessa maggioranza.
Cosa succede se l'assemblea non riesce a nominare l'amministratore?
Sopra gli otto condòmini, uno o più di loro possono chiedere la nomina al tribunale (art. 1129, comma 1, c.c.). Fino a otto, il condominio può restare senza amministratore.
Quanto dura la nomina dell'amministratore?
Un anno, rinnovato automaticamente per un altro anno (art. 1129, comma 10, c.c.). L’assemblea può revocarlo in qualsiasi momento.
Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Riccio, Revisore Condominiale. Studio ELSA, Torino e San Gillio.